Studie: Das Büro ist halb leer, Österreich 2026

Österreich baut keine Bürofläche ab. Es baut den Bürobedarf um. Firmensitz und Arbeitsort fallen auseinander, und das zeigt sich zuerst im Register, nicht am Immobilienmarkt.

Für die Studie "Das Büro ist halb leer" haben wir eine eigene Vollerhebung des österreichischen Firmenbuchs ausgewertet, abgerufen in der Nacht vom 2. auf den 3. August 2026, und mit den Homeoffice- und Büromarktdaten der Jahre 2019 bis 2026 zusammengeführt. Drei Zahlen tragen den Befund:

• 63,1 Prozent der 195.728 gebäudescharf zuordenbaren Firmensitze offenlegungspflichtiger Gesellschaften teilen ihr Gebäude mit mindestens einem weiteren Rechtsträger. In Wien sind es 79,0 Prozent, im ersten Wiener Gemeindebezirk 96,9 Prozent.
• 15,0 Prozent aller ausgewerteten Firmensitze entfallen auf das oberste Prozent der Gebäude, also auf 1.030 Adressen. 17,4 Prozent der Gebäude tragen die Hälfte aller Firmensitze.
• 4,60 Prozent Leerstand im modernen Wiener Bestand, Ende 2019 und Ende 2025 derselbe Wert, obwohl die unselbständigen Beschäftigungsverhältnisse mit Arbeitsort Wien im selben Zeitraum um 8,02 Prozent gestiegen sind.

Der Markt sieht ruhig aus, die Nutzung darunter nicht. Genau diese Lücke beschreibt die Studie: mehr Firmen, weniger Büro je Firma.

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Das Büro ist halb leer (Studie 2026, PDF)

Die vollständige Fassung mit 21 Abbildungen, Methodikkapitel, Limitationen und Quellenverzeichnis. Klick auf die Vorschau öffnet das PDF.

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186 Seiten, 4,7 MB, kostenlos, ohne Anmeldung

Dieser Artikel fasst die zehn Kernbefunde zusammen. Alle Rechenwege, Tabellen und Vorbehalte stehen in der Langfassung.

Die zehn Kernbefunde

1. Der Homeoffice-Zuwachs ist überwiegend Gelegenheitsnutzung

2025 arbeiteten 28,6 Prozent der österreichischen Erwerbstätigen zumindest manchmal von zu Hause, 2019 waren es 22,0 Prozent. Von diesen 6,6 Prozentpunkten entfallen 5,7 auf die Kategorie "manchmal von zu Hause", das sind 86,4 Prozent des Zuwachses. Die intensive Nutzung ging dagegen zurück: "üblicherweise von zu Hause" fiel nach dem Höchstwert von 18,1 Prozent im Jahr 2020 auf 10,8 Prozent. Gewonnen hat das hybride Arbeiten, nicht das Vollremote-Modell.

Was das für die Adresse bedeutet, haben wir im Beitrag zu Remote Work und Geschäftsadresse ausführlicher beschrieben.

2. Das bezahlte, halb genutzte Büro

Die durchschnittliche Büropräsenz im deutschsprachigen Raum lag 2025 bei 52 Prozent, am Dienstag bei 68 und am Freitag bei 29 Prozent. Bei 19,5 Quadratmetern Bürofläche je Person entfallen damit rechnerisch 37,5 Quadratmeter auf jede an einem Durchschnittstag anwesende Person, freitags 67,2 Quadratmeter. Wichtig für die Einordnung: Anwesenheit ist eine Zeitgröße, Leerstand eine Marktgröße. Die beiden Werte sind nicht ineinander umrechenbar.

3. Der teuerste Quadratmeter ist der ungenutzte

Aus 19,5 Quadratmetern je Person und 17,25 Euro Wiener Durchschnittsmiete ergeben sich 4.036,50 Euro Nettomiete je Person und Jahr. Bezogen auf 52 Prozent Präsenz sind das 33,17 Euro je tatsächlich genutztem Quadratmeter und Monat. Das liegt über der Wiener Spitzenmiete von 28,50 Euro. Betriebskosten, Möblierung und Energie sind darin nicht enthalten, der Betrag ist eine Untergrenze. Die Rechnung sagt nichts darüber, ob eine Fläche gebraucht wird. Sie zeigt nur, dass der Preis pro genutzter Einheit steigt, sobald die Nutzung sinkt, und dass dieser Effekt in einem teuren Teilmarkt am stärksten durchschlägt.

4. Wien 2025: gleicher Leerstand wie 2019, mehr Beschäftigung

Die Leerstandsquote im modernen Wiener Bestand lag Ende 2019 und Ende 2025 bei jeweils 4,60 Prozent, im zweiten Quartal 2026 bei 4,42 Prozent. Auch die Vermietungsleistung ist nicht eingebrochen: 201.306 Quadratmeter im Jahr 2025 gegenüber 189.353 Quadratmetern 2019. Aus der Marktperspektive ist das ein Nicht-Ereignis.

Unter der Oberfläche sieht es anders aus. Zwischen 2019 und 2025 stiegen die unselbständigen Beschäftigungsverhältnisse mit Arbeitsort Wien um 8,02 Prozent, während der moderne Büroflächenbestand um 1,84 Prozent sank. Je Beschäftigungsverhältnis stehen damit 9,13 Prozent weniger Fläche zur Verfügung, ohne dass der Leerstand gestiegen wäre. Über vier verschiedene Beschäftigungsdefinitionen bleibt der Rückgang zwischen 8,1 und 9,7 Prozent. Die Kennzahl ist ein Proxy und keine gemessene Arbeitsplatzfläche.

5. Deutschland zeigt den Mechanismus, nicht das Marktergebnis

Für Deutschland wird bis 2030 ein struktureller Rückgang der Büroflächennachfrage um 12 Prozent erwartet. 6,2 Prozent der Unternehmen haben ihre Fläche bereits verkleinert, 8,3 Prozent planen es, und eine Desk Ratio von 0,7 spart rund 30 Prozent Fläche. Die deutsche Big-7-Leerstandsquote erreichte im zweiten Quartal 2025 mit 7,7 Prozent ein Jahrzehnthoch, während die Wiener Quote zwischen 2019 und 2024 von 4,60 auf 3,56 Prozent sank. Übertragbar ist der Mechanismus, nicht das Ergebnis am Markt.

6. Die typische Neugründung ist eine Ein-Personen-Struktur

2024 wurden in Österreich 39.554 Unternehmen neu gegründet. 82,5 Prozent davon hatten keine unselbständig Beschäftigten, 89,1 Prozent entfielen auf den Dienstleistungsbereich, und je Gründung entstanden im Schnitt 1,2 Arbeitsplätze. Daraus folgt eine Ein-Personen-Struktur, nicht die Abwesenheit einer Bürofläche. Verlangt wird für die Eintragung eine zustellfähige Geschäftsanschrift, keine bestimmte Quadratmeterzahl. Der Dienstleistungsanteil von 89,1 Prozent erklärt, warum die Gründungswelle den Büroflächenmarkt kaum bewegt: Was hier entsteht, sind selten Strukturen, die eine eigene Etage brauchen.

7. 63,1 Prozent der ausgewerteten Firmensitze teilen ihr Gebäude

Die 195.728 gebäudescharf zuordenbaren Firmensitze verteilen sich auf 102.963 Gebäude, im Mittel 1,90 je Gebäude, im Median genau einer. 19,8 Prozent sitzen an Gebäuden mit zehn und mehr Firmensitzen. Der scheinbare Widerspruch zwischen Mittelwert und Median löst sich in der Verteilung auf: Sieben von zehn Gebäuden beherbergen genau einen Firmensitz, dort sitzt aber nur gut ein Drittel der ausgewerteten Firmen. In Wien liegt der Anteil geteilter Anschriften bei 79,0 Prozent, im übrigen Österreich bei 52,5 Prozent. Die geteilte Anschrift ist damit kein Sonderfall am Rand des Registers, sondern der häufigere von zwei Zuständen.

8. Das oberste Prozent der Gebäude trägt 15,0 Prozent aller Firmensitze

1.030 Gebäude vereinen 15,0 Prozent aller ausgewerteten Firmensitze auf sich. Für die Aufnahme in dieses oberste Prozent genügen bereits vierzehn Firmensitze. 17,4 Prozent der Gebäude tragen die Hälfte aller Firmensitze, in Wien reichen dafür 8,8 Prozent. 103 Gebäude weisen fünfzig und mehr Firmensitze auf, drei liegen über 200, das dichteste bei 252. Der Gini-Koeffizient beträgt 0,409 für Österreich und 0,558 für Wien.

9. Der Anteil geteilter Anschriften steigt mit dem Mietniveau

Das Gefälle ist monoton: 96,9 Prozent im ersten Wiener Gemeindebezirk, 82,5 Prozent in den Wiener Bezirken 2 bis 9, 72,4 Prozent in den übrigen Landeshauptstädten, 68,2 Prozent in den Wiener Außenbezirken und 52,5 Prozent im übrigen Österreich. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Raumtyp liegen 44,4 Prozentpunkte. Adressteilung ist damit kein Stadt-Land-Schalter, sondern eine Funktion des Bodenpreises.

Der erste Bezirk ist dabei kein Extremwert unter vielen, sondern eine eigene Größenordnung: Er trägt 6,4 Prozent aller ausgewerteten Firmensitze auf 1,3 Prozent der Gebäude, im Schnitt 9,12 je Gebäude. Der Median-Firmensitz im ersten Bezirk liegt in einem Gebäude mit 22 weiteren Firmensitzen, im übrigen Österreich sind es zwei. Wer über eine Sitzverlegung nach Wien nachdenkt, bewegt sich also in einem Markt, in dem die geteilte Anschrift der Normalfall ist.

10. Die Kohortenreihe ist ein Bogen, keine Gerade

Von den vor 2015 eingetragenen Rechtsträgern sitzen heute 61,3 Prozent an geteilten Anschriften. Bei den Jahrgängen 2015 bis 2019 sind es 66,3 Prozent mit einem Maximum von 67,2 Prozent im Jahrgang 2019, bei den Jahrgängen 2020 bis 2024 noch 64,3 Prozent, bevor die Jahresreihe auf 62,0 Prozent (2023) und 60,8 Prozent (2024) fällt. Belastbar ist deshalb nur ein Satz: Die zwischen 2015 und 2022 eingetragenen Kohorten sitzen häufiger an geteilten Anschriften als die Bestandsfirmen. Für die Jahrgänge ab 2023 ist der Befund offen, und ein einzelner Registerstand kann die Trendumkehr nicht erklären.

Was aus den Befunden folgt

Die zehn Punkte ergeben zusammen kein Bild vom Ende des Büros, sondern eines von seiner Entkopplung. Der Arbeitsort ist über die Woche verteilt, der Firmensitz dagegen ist ein Registereintrag an einer festen Adresse. Solange die Präsenz bei rund der Hälfte der Arbeitszeit liegt und der Anteil geteilter Anschriften mit dem Mietniveau steigt, ist die naheliegende Anpassung nicht der Auszug, sondern die kleinere Fläche bei gleichbleibender Adresse.

Für den Wiener Markt heißt das: Die stabile Leerstandsquote ist kein Gegenbeweis. Sie entsteht auch dadurch, dass moderner Bestand abgeht und wenig Neufläche entsteht. Erst die Kennzahl je Beschäftigungsverhältnis macht sichtbar, dass die Fläche je Kopf zurückgeht, während die Beschäftigung wächst. Sollte der deutsche Mechanismus mit Verzögerung greifen, würde er sich in Wien zuerst in den Randlagen zeigen, nicht in den zentralen Teilmärkten.

Für Gründerinnen und Gründer trennt sich damit, was lange dasselbe war: Die Anschrift ist eine Registerfrage, die Fläche eine Betriebsfrage. Die Zahlen aus Kapitel 7 der Studie zeigen, dass diese Trennung längst der Normalfall ist, besonders dort, wo der Quadratmeter am teuersten ist.

Methodik in Kürze

Die Primärdaten stammen aus einem Vollabruf über die JustizOnline-FBW-Schnittstelle (Verfahren AUSZUG_V2, Umfang Kurzinformation) in der Nacht vom 2. auf den 3. August 2026. Abgerufen wurden 203.431 von 203.469 Firmenbuchnummern, das sind 99,98 Prozent. Ausgewertet werden daraus 195.728 gebäudescharf zuordenbare Firmensitze offenlegungspflichtiger Gesellschaften, verteilt auf 102.963 Gebäude. Zusammensetzung des Rahmens: 185.043 GmbH, 11.255 KG, 866 FlexKap, 361 AG, 350 OG und eine e.U.

Das ist ausdrücklich nicht die Gesamtheit der Unternehmen Österreichs: Einzelunternehmen und ein Teil der Personengesellschaften fehlen systematisch. Die gebäudescharfe Zuordnung entsteht durch Normalisierung der Geschäftsanschrift, also durch Entfernen von Tür, Top und Stiege sowie Vereinheitlichung der Schreibweisen. Anonymisierung: keine exakten Adressen, keine Hausnummern, keine Anbieternamen, keine Personendaten. Alle Registerwerte sind eine Momentaufnahme vom 2. und 3. August 2026 und keine Zeitreihe. Die heutige Anschrift muss nicht die Gründungsanschrift sein, Kohortenaussagen lauten deshalb "sitzen heute an".

Die Sekundärquellen sind einzeln als "hoch" oder "mittel" zitierfähig gekennzeichnet. Die Werte aus dem Office Report 2025 und dem CBRE-Büromarktbericht, also die Befunde 2 und 3, tragen den Status "mittel", weil die Originale bislang nur über Zweitquellen belegt sind.

Zur Interessenlage: Herausgeber der Studie ist Postservice.at, ein Anbieter von Geschäftsadressen und Postdiensten in Wien. Diese Interessenlage ist im Methodikkapitel offengelegt, und die Auswertung misst geteilte Anschriften, nicht Anbietertypen oder Geschäftsmodelle.

Drei Aussagen, die aus diesen Zahlen nicht folgen

• "48 Prozent der Büros stehen leer." Eine Präsenzquote von 52 Prozent ist keine Leerstandsquote.
• "An Sammeladressen sitzen Briefkastenfirmen." Bürohäuser, Kanzleien, Konzerncluster und Gründerzentren erzeugen dasselbe Muster. 90,3 Prozent aller KG und OG im Rahmen sitzen in einem Gebäude mit einer GmbH, 25,9 Prozent bilden exakt das Komplementär-Paar. Das ist eine Rechtskonstruktion, keine geteilte Büroinfrastruktur.
• "Jüngere Firmen clustern immer stärker." Die Kohortenreihe steigt bis zum Jahrgang 2019 und fällt danach.

Weitere Kennzahlen zur Büronutzung in Österreich haben wir auf der Statistikseite Büronutzung zusammengestellt.

Häufige Fragen zur Studie

Wie viel Bürofläche pro Mitarbeiter ist üblich?

Im deutschsprachigen Raum entfielen 2025 durchschnittlich 19,5 Quadratmeter Bürofläche auf eine beschäftigte Person, 2022 waren es 18,3. Als erreichbarer Richtwert gelten 14 Quadratmeter. Ein eigener österreichischer Wert wird nicht erhoben. Quelle: Office Report 2025, Zitierfähigkeit mittel.

Wie oft sind Büros tatsächlich besetzt?

Die durchschnittliche Büropräsenz lag 2025 bei 52 Prozent, am Dienstag bei 68 und am Freitag bei 29 Prozent. Rechnerisch entfallen damit auf jede an einem Durchschnittstag anwesende Person 37,5 Quadratmeter bezahlter Fläche. Anwesenheit ist eine Zeitgröße und keine Leerstandsquote.

Arbeiten die Österreicher noch im Homeoffice?

Ja, überwiegend gelegentlich. 2025 arbeiteten 28,6 Prozent der Erwerbstätigen zumindest manchmal von zu Hause, 2019 waren es 22,0 Prozent. Der Zuwachs entfällt fast vollständig auf "manchmal" (12,1 auf 17,8 Prozent), während "üblicherweise" nach 18,1 Prozent im Jahr 2020 auf 10,8 Prozent zurückging. Quelle: Eurostat, lfsa_ehomp, Datenstand 30.06.2026.

Steht in Wien viel Bürofläche leer?

Im Aggregat nicht. Die Leerstandsquote im modernen Wiener Bestand lag Ende 2019 wie Ende 2025 bei 4,60 Prozent und im zweiten Quartal 2026 bei 4,42 Prozent. Der Durchschnitt verdeckt allerdings Unterschiede: Die neun Wiener Teilmärkte reichen von 3,01 bis 9,28 Prozent. Quelle: Vienna Research Forum über OTS.

Warum haben so viele Firmen dieselbe Adresse?

Weil Firmensitz und Arbeitsort auseinanderfallen. Von 195.728 ausgewerteten Firmensitzen offenlegungspflichtiger Gesellschaften teilen 63,1 Prozent ihr Gebäude mit mindestens einer weiteren Firma, in Wien 79,0 Prozent, im ersten Bezirk 96,9 Prozent. Gemessen werden geteilte Anschriften, nicht Anbietertypen: Dahinter stehen Bürohäuser, Kanzleien, Konzerncluster, Gründerzentren und Adressdienstleister.

Brauche ich als Gründer ein Büro?

Das Firmenbuch verlangt eine eintragungsfähige Geschäftsanschrift, keine bestimmte Fläche. 2024 hatten 82,5 Prozent der 39.554 österreichischen Neugründungen keine unselbständig Beschäftigten, je Gründung entstanden 1,2 Arbeitsplätze. Das belegt eine Ein-Personen-Struktur, nicht die Abwesenheit eines Büros. Die Studie gibt keine Rechtsauskunft.

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Die Langfassung enthält alle 21 Abbildungen, 17 Anhangtabellen, das Limitationenkapitel und 53 Quellen. Sie ist frei verfügbar, ohne Anmeldung und ohne E-Mail-Adresse.

Das Büro ist halb leer. Büronutzung, Homeoffice und Firmensitz in Österreich 2019 bis 2026

Herausgeber: Postservice.at (1010 works GmbH, Wien). Autor: Stephan Holzbach. Stand: August 2026.

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Kanonische Zitierweise:

Postservice.at (2026). Das Büro ist halb leer. Büronutzung, Homeoffice und Firmensitz in Österreich 2019 bis 2026. Wien.

Kurzform für Grafiken und Zitate: Quelle: Postservice.at, Das Büro ist halb leer, 2026; Registerbasis 195.728 Firmensitze offenlegungspflichtiger Gesellschaften.

Für Rückfragen, Sonderauswertungen oder die Grafiken in Druckauflösung erreichen Sie uns unter hello@postservice.at.